고파의 투자여행

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처음으로 미분양 살피게 되었습니다.

핵심은 공급 부족으로 전세 상승 - 매매 상승 이 되는데. 전세 상승의 증거중 하나가 미분양의 소진 입니다. 매매.전세 그래프와 같이 보면 좋을 듯합니다.

8월입니다. 미분양은 2달 전까지 제공하는 것 같네요.

자 그럼 2015년 6월 미분양을 살펴 보겠습니다.

1. 전체 미분양 입니다.

계 = 전국 통계 입니다.

전국은 2008년 12월이 미분양이 160000가구 였습니다. 대단했네요.

그후 급격히 미분양이 줄어 드는 모습입니다. 그후 전세가, 매매가 가 상승했습니다.

최근 15년5월 부터 약간씩 늘어 나고 있습니다.

전국통계와 지방의 미분양은 비슷한 모습을 보입니다.

수도권은 2008년 - 20014년 높은 수치를 유지하다가 14년도에 미분양이 급격히 소진 되는 모습입니다. 그럼 14년 가을에 이 모습을 보고 매수 하였다면 상당한 소득이 있었을 겁니다. 그런데...이제 배워하고 있으니 지난 타이밍은 잊어야죠.

15년6월 미분양 그래프가 고개를 드는 모습이 보입니다. 아마 양주나 동탄이겠지요 

후반에 지역별로 다시 보겠습니다.

2. 광역시별 미분양

서울은 바딱에 깔린 연두색입니다. 2008년 이후 좀 증가되어 유지 되다가 2014년에 미분양이 급격히 줄어드는 모습입니다.

이때 전세가율이 높으면 매수의 찬스가 오게 됩니다.

부산은 20009년부터 미분양이 급격히 줄어 듭니다. 이때가 찬스죠.

이때 돈 버신 부산분들 요즘 수도권 쓸고 다니 시네요.

대구는 2009년 부터 13년까지 미분양이 급격히 떨어 졌습니다. 2012정도에 들어 갔다면 대박입니다. 아직까진 미분양이 증가 되고 있지 않습니다만, 내년 공급량이 만만치 않아 곧 미분양이 증가를 예상합니다.

인천은 09년부터 미분양이 늘어나서 14년 하반기에 미분양이 감소되는 모습입니다. 현재도 미분양이 어느정도 남아 있네요. 아마 송도가 아닐까합니다.

청라는 부산분들이 미분양 한방에 쓸어가셨습니다.

앞으로 송도의 공급량을 예의 주시할 필요가 있습니다.

광주도 대구와 같은 패턴입니다.

대전은 07-08년 미분양 증가하였다가 그후 꾸준히 미분양이 줄어 들고 있습니다. 15년 6월 미분양이 조금 증가 하였습니다.

울산은 부산과 타이밍이 비슷하고 크기만 조금 다른 모습입니다.

그러고 보니 대구-부산-대전-광주- 울산이 미분양의 증가 감소가 비슷한 시간을 갖습니다.

3. 도별 미분양

도별 미분양입니다.

경기가 2007년에 급격히 미분양이 증가 하였다. 14년에 급격히 감소하네요..이때가 찬스!!!! 15년6월 다시 증가하는 모습입니다. 경기 일부 지역에서 증가되는지 전역에서 증가 되는지에 따라 가격에 영향을 미치리라 생각합니다. 아마 동탄???

나머지 지역은 그만 그만 합니다. 전반적으로 미분양이 적은 편이네요. 6월 들어 조금 늘어 나는 모습입니다.

4. 규모별 미분양

규모별 미분양입니다.

전국은 85이상이 조금더 많은 모습입니다.

수도권은 85이상이 5761입니다. 

서울은 미분양이 거의 없는 편이네요.

인천은 중대형이 역시 많습니다.

경기는 중소형의 미분양이 많으나 준공후 미분양은 확 줄어들었습니다.

다만 중대형은 준공 전후와 관계없이 4000호 이상입니다. 수도권의 대부분의 미분양 입니다.

5. 시군 구별 미분양 - 서울

미분양 수치가 미미 합니다. 다만 용산과 서대문이 다른 곳에 비해 많은 편입니다.

6. 시군 구별 미분양 - 경기

경기도 전체로는 15년 꾸준히 줄어 들다 6월에 다시 증가 합니다.

화성시의 미분양은 계속 증가 하고 있네요.

용인시의 미분양은 줄어들 기미가 없습니다.

광주시의 미분양이 확 증가를 했습니다.

나머지 시는 미분양이 거의 없습니다.

7. 시군 구별 미분양 -인천

14.9월 이후 미분양이 줄어 들는 모습입니다.

특히 연수구가 5월증가 되었다 6월 다시 줄어 듭니다. 연수구 화이팅!!!

오늘은 여기까지 하고, 다음 달에는 이달에 살펴 보지 않은 지역을 보겟습니다.

이번주도 어김없이 금요일이 왔습니다.

이제 1달째 하고 있는데 아직까지는 따라하기네요. 얼릉 흐름을 읽는 능력이 생겼으면 하는 바랩입니다.

먼저 매매 변동율 top순위입니다. 아직 대구가 관성의 법칙? 전세변동율보다 매매변동율이 높고, 가던데로 계속 가는 것 같습니다. 곧 마무리가 되겠죠?

수도권은 군포, 과천이 눈에 띕니다.

과천은 재건축호재로 매매가 반영되고, 이 이주수요가 동안구(평촌) 을 거처 군포(산본)으로 이어지는 4호선 영향을 받고 있는 것 같습니다.

7-2구역이 전용54m2이 5.6억에서 6억으로 올랐다는 군요. 관리처분인가 받고 7월 20일 부터 10월까지 이주를 마친다고 합니다. 평촌-산본이 같이 움직이는건 당연한 결과겠지요?

7-2구역이 400세대인데 다른 단지까지 움직이면 경기남부권 가격이 계속적으로 좋은 모습을 보일수 밖에 없네요.... 하나더 사야되네...고민되네요....ㅎ

또 과천이 2006년 평당 3800만원 꼭지였고, 2012년 평당 2500만원이 었다가 현재 2640만원으로 올랐습니다. 그럼 주위의 평촌,의왕과의 차이가 어마아마한데...가격의 영향이 주위까지 영향을 미칠까요?

이건 한국감정원자료 입니다. 

kb와는 전혀 다른 양상입니다. 무안,당진이 눈에 띄네요.

전세 변동율 입니다.

처음으로 구리시가 1등으로 등극했네요. 

일산서구도 최근 계속 강세입니다.

마포구도 눈에 띄네요.

의정부의 모습이 나타났네요. 그 동안 거론 되지 않은 지역인데, 민락지구 방문해 보니 수도권 다른곳과 같이 오를만큼 올랐더군요.

요건 감정원자료입니다.

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1. 서울 강북 입니다.

매매입니다.

강북에서는 광진구와 마포구가 높네요. 강북은 5월이후 숨고르기 중입니다.

전세입니다.

전세는 강북,마포구,광진구가 꽤 높습니다. 전세가 딸리려나?

서울은 지난주 보다 전세수급지수가 조금더 상승하였습니다. 좀더 전세 수요자가 많다는 거겠지요.

2. 서울 강남

매매입니다.

강남지역에서는 역시 강남구,구로구,동작,관악구가 선두에 있습니다.

전세입니다.

전세증감은 강동구,동작구,영등포구,관악구 순이군요.

매매증감 보다 전세증감이 더욱 좋은 모습입니다.

3. 부산 광역시

매매입니다.

부산은 광역시 평균 0.13에 크게 밑 돌고 있습니다. 12년 초 부터 조정 구간에 접어 들었다가 올봄 좋은 모습을 보여주고, 다시 비수기의 모습을 보이고 있습니다. 가을에 다시 힘을 받을지 기대 됩니다.

전세입니다.

전세 역시 6개 광역시 평균을 밑 돌고 있습니다.부산진구와 수영구가 약간의 상승 보습을 보는 있습니다.

4. 인천

매매입니다.

광역시중 대구 다음으로 좋은 모습을 보이고 있는 인천입니다. 전주보다 증감이 좀 떨어지기는 했지만 부평구,계양구,서구가 좋은 모습이고 연수구는 그냥 그러네요.

전세입니다.

전세증감은 서구,계양구가 계속 인천내 선두네요. 최근 부평구의 전세증감이 조금 떨어지는 모습이 보입니다.

5.경기 성남,광주,용인 수원

매매입니다.

성남 매매는 5월이후 쉬어 가는 분위기 입니다.

광주도  6월까지 좀 달리다가 숨고르기 하고 있습니다.

용인중 수지구는 꾸준히 상승중입니다. 

수원은 동탄구역에서 유일하게 자유로운 장안구가 지속적으로 상승중 입니다.

전세입니다.

전세는 성남 중원구가 조금 높습니다.

용인은 매매와 같이 수지구가 선두이고,

수원에서는 권선구와 팔달구의 전세증감이 올라오는 군요. 동탄입주대기 수요일까요?

6. 경기 남부권, 남서부권

매매입니다.

안양은 한동안 만안구가 따라오더니 쉬는 분위기고 동안구는 계속 오르고 있습니다.

군포가 안양보다 높은 수치를 유지합니다. 가격이 싸서 일까요?

광명은 5월부터 조용해지는 편입니다.

안산도 최근의 좋은 모습에서 조정하는 분위기로 넘어가네요.

전세입니다.

경기권에서 가장 좋은 모습을 보이는 경기 남부권입니다.

안양 동안구,군포는 계속 달리고 있습니다. 과천 이주 수요의 영향 때문 일까요?

안산의 전세증감도 조금씩 줄어 드는 모습입니다.

7. 경기 부천.김포,고양,파주

매매입니다.

부천은 조용합니다. 지인들이 수십채 매수 했는데...간에 기별도 안가는 것 같네요.

하지만 고양은 덕양구 일산서구가 눈에 띠네요.

최근 한 카페에서 일산에 투자하고 있는데 앞으로 수치상으로 어떻게 보일지 궁금합니다.

전세입니다.

부천은 매매증감보다 전세증감이 좋네요. 원미구, 수사구

김포 또한 전세증감이 세네요.

고양은 일산서구,동구가 전세증감이 좋은 모습입니다.

8. 경기 하남,구리,남양주,의정부

매매입니다.

경기 동부는 하남 ,구리 남양주 매매증감이 좋습니다.

경기 북부의 의정부도 증가 하기 시작합니다.

재건축으로 과천의 매매증감도 최근 4주간 꽤 높습니다.

전세입니다.

구리는 매매증감보다 전세증감이 더 강하네요.

그 동안 조용하던 북부도 좋은 모습을 나타나네요? 사실 봄부터 좋았는데 현장다녀오니 눈에 들어 오네요. 아는 만큼 보이는 것 같습니다.

과천 재건축이 전세증감에 영향을 주지는 못했습니다.

이주 수요가 평촌,산본으로 빠져나가서 일까요?

9. 강원도

매매입니다.

전세입니다.

10. 충북

매매

전세

11.충남

매매

전세

12.전북

매매

전세

13.전남

매매

전세

14.경북

매매

전세

15 경남

매매

전세

16. 기타

매매

당진의 매매는 불타고 있습니다.

전세

당진의 전세증감 또한 2월부터 지금까지 활활 타고 있군요....몰까요?

기초 경매서 입니다. 소설식으로 풀어 경매을 설명합니다. 변호사님이 글 잘쓰는 것에 감동 받았습니다.  또한 주인공이 법학과 출신으로 나오는데. 법의 큰틀에서 경매를 설명하는 것들이 나오는데 아래 서적과 일관성이 있어 좋은 책입니다.

변호사님이 쓰신 특수물건 이야기 입니다.

글도 너무 잘쓰셔서 놀랐습니다. 딱딱한 법조인이....

다른 서적과 달리 법의 논리로 경매서를 쓴것이어서 논점이 일정합니다.

마스타 해야죠..